4001033-21.2025.8.26.0441
APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. AQUISIÇÃO DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. RELAÇÃO DE CONSUMO. ADITIVO CONTRATUAL ELETRÔNICO. VALIDADE. PRAZO DE ENTREGA ULTRAPASSADO NO CURSO DO PROCESSO. FATO SUPERVENIENTE. ART. 493 DO CPC. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. RESOLUÇÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. TEMA 971 DO STJ. CONSECTÁRIOS LEGAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME: AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, FUNDADA NO ATRASO NA ENTREGA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE, VINCULADA A EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. A SENTENÇA JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS POR CONSIDERAR VÁLIDO O ADITIVO CONTRATUAL ELETRÔNICO E ENTENDER QUE, NA DATA DO AJUIZAMENTO DA DEMANDA, AINDA NÃO HAVIA EXPIRADO O PRAZO PRORROGADO PARA A ENTREGA. O AUTOR INTERPÔS APELAÇÃO, SUSTENTANDO A NULIDADE E ABUSIVIDADE DO ADITIVO, A CONFIGURAÇÃO DA MORA DA INCORPORADORA, INCLUSIVE EM RAZÃO DO VENCIMENTO SUPERVENIENTE DO PRAZO CONTRATUAL, E A DESCARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PELA PERDA DA AUTORIZAÇÃO DE USO DA MARCA "HARD ROCK", REQUERENDO A RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA REQUERIDA, A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E A APLICAÇÃO INVERTIDA DA CLÁUSULA PENAL. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM VERIFICAR: (I) A VALIDADE E A EFICÁCIA DO ADITIVO CONTRATUAL ELETRÔNICO QUE PRORROGOU O PRAZO DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO; (II) A POSSIBILIDADE DE CONSIDERAÇÃO, NO JULGAMENTO DA APELAÇÃO, DO VENCIMENTO SUPERVENIENTE DO PRAZO CONTRATUAL, ACRESCIDO DA TOLERÂNCIA DE 180 DIAS; (III) A CARACTERIZAÇÃO DO INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA PELA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CONCLUSÃO DA OBRA, DA EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE" E DA EFETIVA DISPONIBILIZAÇÃO DA UNIDADE; (IV) O CABIMENTO DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA, COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE EVENTUAL COMISSÃO DE CORRETAGEM; E (V) A APLICAÇÃO INVERTIDA DA CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EXCLUSIVAMENTE CONTRA O ADQUIRENTE. III. RAZÕES DE DECIDIR: A RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE AS PARTES POSSUI NATUREZA CONSUMERISTA, INCIDINDO AS NORMAS PROTETIVAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, INCLUSIVE OS DEVERES DE INFORMAÇÃO, TRANSPARÊNCIA E BOA-FÉ OBJETIVA. O ADITIVO CELEBRADO ELETRONICAMENTE EM 11 DE ABRIL DE 2024 É VÁLIDO, POIS ESTÁ ACOMPANHADO DE CERTIFICADO EMITIDO PELA PLATAFORMA DE ASSINATURA ELETRÔNICA, CONTENDO ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO DO ADQUIRENTE E REGISTROS DO PROCEDIMENTO, SEM PROVA TÉCNICA DE ADULTERAÇÃO, FRAUDE, UTILIZAÇÃO INDEVIDA DE CREDENCIAIS, OCULTAÇÃO DO CONTEÚDO OU VÍCIO DE CONSENTIMENTO. A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA NÃO TRANSFORMA AS ALEGAÇÕES DO CONSUMIDOR EM PRESUNÇÕES ABSOLUTAS, NEM DISPENSA A APRESENTAÇÃO DE INDÍCIOS MÍNIMOS DA IRREGULARIDADE AFIRMADA. A CELEBRAÇÃO DO ADITAMENTO APÓS OS PRAZOS ANTERIORMENTE CONVENCIONADOS NÃO ACARRETA, POR SI SÓ, SUA NULIDADE, UMA VEZ QUE DIREITOS PATRIMONIAIS DISPONÍVEIS PODEM SER RENEGOCIADOS, INCLUSIVE APÓS A CONFIGURAÇÃO DE ATRASO SEGUNDO CRONOGRAMAS ANTERIORES, DESDE QUE PRESENTE MANIFESTAÇÃO VÁLIDA DE VONTADE E AUSENTE AFRONTA CONCRETA A NORMA COGENTE. O ÚLTIMO ADITAMENTO ESTABELECEU O DIA 31 DE DEZEMBRO DE 2025 PARA O INÍCIO DA UTILIZAÇÃO DA UNIDADE E MANTEVE AS CLÁUSULAS NÃO EXPRESSAMENTE ALTERADAS, INCLUSIVE A TOLERÂNCIA CONTRATUAL DE 180 DIAS, DE MODO QUE O TERMO FINAL PARA O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO OCORREU EM 30 DE JUNHO DE 2026. O VENCIMENTO DO PRAZO DURANTE A TRAMITAÇÃO DO PROCESSO CONSTITUI FATO SUPERVENIENTE RELEVANTE, QUE DEVE SER CONSIDERADO PELO E. TRIBUNAL, NOS TERMOS DO ART. 493 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. A CIRCUNSTÂNCIA NÃO ALTERA A CAUSA DE PEDIR, POIS APENAS APERFEIÇOA O FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO AFIRMADO DESDE A PETIÇÃO INICIAL, FUNDADO NA FALTA DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. NÃO HÁ VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO, UMA VEZ QUE O INADIMPLEMENTO SUPERVENIENTE FOI EXPRESSAMENTE ALEGADO NA APELAÇÃO E A REQUERIDA, INTIMADA APÓS O ENCERRAMENTO DO PRAZO CONTRATUAL, APRESENTOU CONTRARRAZÕES SEM COMPROVAR A CONCLUSÃO DA OBRA OU A ENTREGA DA UNIDADE. INCUMBIA À INCORPORADORA, NA FORMA DO ART. 373, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, DEMONSTRAR O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO MEDIANTE APRESENTAÇÃO DO CERTIFICADO DE CONCLUSÃO DA OBRA, DO "HABITE-SE", DO TERMO DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO, DA COMUNICAÇÃO DE DISPONIBILIZAÇÃO DA UNIDADE OU DE DOCUMENTO EQUIVALENTE, NÃO SENDO EXIGÍVEL DO CONSUMIDOR A PRODUÇÃO DE PROVA NEGATIVA ACERCA DA AUSÊNCIA DE ENTREGA. ULTRAPASSADO O PRAZO CONTRATUAL EM 30 DE JUNHO DE 2026, SEM COMPROVAÇÃO DA EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE" E DA EFETIVA DISPONIBILIZAÇÃO DA UNIDADE, CONFIGURA-SE O INADIMPLEMENTO IMPUTÁVEL À INCORPORADORA, AUTORIZANDO A RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO POR CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA, NOS TERMOS DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL E DO ART. 43-A, §1º, DA LEI Nº 4.591/1964. A RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA ASSEGURA AO ADQUIRENTE A RESTITUIÇÃO INTEGRAL E EM PARCELA ÚNICA DE TODOS OS VALORES COMPROVADAMENTE DESEMBOLSADOS EM DECORRÊNCIA DA CONTRATAÇÃO, INCLUSIVE EVENTUAL COMISSÃO DE CORRETAGEM EFETIVAMENTE PAGA, SEM RETENÇÃO DE MULTA, DESPESAS ADMINISTRATIVAS OU QUAISQUER OUTROS ENCARGOS, CONFORME AS SÚMULAS 2 DO TJSP E 543 DO STJ. A CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EXCLUSIVAMENTE PARA O INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE DEVE SER APLICADA DE FORMA INVERTIDA CONTRA A INCORPORADORA, EM OBSERVÂNCIA À RECIPROCIDADE E À ORIENTAÇÃO FIRMADA NO TEMA 971 DO STJ. A PENALIDADE INCIDE NO PERCENTUAL DE 25% SOBRE O MONTANTE COMPROVADAMENTE PAGO PELO ADQUIRENTE, DEVIDAMENTE ATUALIZADO, E NÃO SOBRE O VALOR INTEGRAL DO CONTRATO, PRESERVANDO-SE A MESMA BASE ECONÔMICA PREVISTA NA ESTIPULAÇÃO ORIGINÁRIA. OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS DEVEM SER CORRIGIDOS MONETARIAMENTE DESDE CADA DESEMBOLSO, SEGUNDO O IPCA. OS JUROS MORATÓRIOS INCIDEM A PARTIR DE 1º DE JULHO DE 2026, PRIMEIRO DIA SUBSEQUENTE AO TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL ACRESCIDO DA TOLERÂNCIA DE 180 DIAS, PELA TAXA SELIC, DESCONTADA A TAXA DE CORREÇÃO MONETÁRIA, NOS TERMOS DA LEI Nº 14.905/2024. A CITAÇÃO, OCORRIDA ANTES DO VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO, NÃO PODERIA CONSTITUIR A REQUERIDA EM MORA. A ALEGADA PERDA DA AUTORIZAÇÃO DE USO DA MARCA "HARD ROCK" NÃO CONFIGURA FUNDAMENTO AUTÔNOMO PARA A RESOLUÇÃO OU PARA INDENIZAÇÃO ADICIONAL, DIANTE DA EXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL ACERCA DA POSSIBILIDADE DE ENCERRAMENTO DA ASSOCIAÇÃO À MARCA E DA AUSÊNCIA DE PROVA DA ALEGADA DESVALORIZAÇÃO, PERDA DE RENTABILIDADE OU DANO EXTRAPATRIMONIAL. REFORMADA A SENTENÇA E RECONHECIDA A SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR, OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS DEVEM SER INTEGRALMENTE SUPORTADOS PELA REQUERIDA, COM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CONDENAÇÃO, SEM MAJORAÇÃO RECURSAL, DIANTE DO PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. IV. DISPOSITIVO: RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO PARA: (I) DECLARAR RESOLVIDO O CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA REQUERIDA; (II) CONDENÁ-LA À RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES COMPROVADAMENTE DESEMBOLSADOS PELO AUTOR, INCLUSIVE EVENTUAL COMISSÃO DE CORRETAGEM EFETIVAMENTE PAGA E COMPROVADA, SEM QUALQUER RETENÇÃO; (III) DETERMINAR A INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA, PELO IPCA, DESDE CADA DESEMBOLSO E DE JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DE 1º DE JULHO DE 2026, PELA SELIC MENOS O ÍNDICE DE CORREÇÃO (IPCA); (IV) CONDENAR A REQUERIDA AO PAGAMENTO DA CLÁUSULA PENAL INVERTIDA DE 25% SOBRE O MONTANTE COMPROVADAMENTE PAGO PELO ADQUIRENTE, DEVIDAMENTE ATUALIZADO; E (V) INVERTER OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. TESE DE JULGAMENTO: 1. O VENCIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO NO CURSO DO PROCESSO CONSTITUI FATO SUPERVENIENTE APTO A SER CONSIDERADO PELO E. TRIBUNAL, NOS TERMOS DO ART. 493 DO CPC. 2. A AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CONCLUSÃO DA OBRA E DA ENTREGA DA UNIDADE APÓS O TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL, ACRESCIDO DA TOLERÂNCIA LEGAL, CARACTERIZA INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA E AUTORIZA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR SUA CULPA EXCLUSIVA, COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. 3. A CLÁUSULA PENAL PREVISTA EXCLUSIVAMENTE EM DESFAVOR DO ADQUIRENTE PODE SER APLICADA DE FORMA INVERSA EM FACE DA INCORPORADORA INADIMPLENTE, NOS TERMOS DO TEMA 971 DO STJ.