AcórdãoTJSP4008716-86.2026.8.26.0405
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ACÓRDÃO (VOTO Nº 14.332) QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA, MANTENDO A RESOLUÇÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA, A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM 20% (TEMA 971 DO STJ) E OS JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. EMBARGOS FUNDADOS EM DOIS EIXOS: (A) OMISSÃO QUANTO À INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, POR SEREM OS ADQUIRENTES INVESTIDORES; E (B) OMISSÃO QUANTO À APLICAÇÃO DA LEI DO DISTRATO E À VALIDADE DA RETENÇÃO DE 50% ANTE O REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. VÍCIOS INEXISTENTES. (I) PRIMEIRO EIXO. MATÉRIA EXPRESSAMENTE ENFRENTADA EM TÓPICO PRÓPRIO DO VOTO CONDUTOR, QUE ASSENTOU A CONDIÇÃO DE DESTINATÁRIOS FINAIS DOS ADQUIRENTES (ARTS. 2º E 3º DO CDC) E CONSIGNOU QUE A EVENTUAL CESSÃO DE PERÍODOS DE FRUIÇÃO NÃO DESVIRTUA A NATUREZA CONSUMERISTA, ANTE A HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA E A CONTRATAÇÃO POR ADESÃO PADRONIZADA. (II) SEGUNDO EIXO. TESE IGUALMENTE ENFRENTADA EM TÓPICO AUTÔNOMO, HAVENDO O ACÓRDÃO ASSENTADO QUE A DISCIPLINA DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E AS RETENÇÕES DA LEI Nº 13.786/2018 DESTINAM-SE EXCLUSIVAMENTE ÀS HIPÓTESES DE RESILIÇÃO UNILATERAL IMOTIVADA OU DE INADIMPLEMENTO CULPOSO DO ADQUIRENTE -- INOCORRENTES NA ESPÉCIE, ANTE A CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA PELO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO REGISTRAL DO ART. 176, § 10, DA LEI Nº 6.015/1973. (III) PREMISSA FÁTICA DA EMBARGANTE QUE FOI EXPRESSAMENTE REPELIDA: NÃO HOUVE DESISTÊNCIA IMOTIVADA, MAS RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA, DE SORTE QUE FALTA À TESE O PRÓPRIO PRESSUPOSTO DE INCIDÊNCIA. (IV) DEVER DE FUNDAMENTAÇÃO QUE EXIGE SUFICIÊNCIA, E NÃO EXAUSTIVIDADE (ART. 489, § 1º, INCISO IV, DO CPC; TEMA 339 DO STF). PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO SOB ROUPAGEM DE INTEGRAÇÃO. (V) PREQUESTIONAMENTO EXPLÍCITO (ART. 1.025 DO CPC). AUSÊNCIA DE CARÁTER PROTELATÓRIO. SÚMULA 98 DO STJ. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME:
1. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PELA PROMITENTE VENDEDORA CONTRA ACÓRDÃO QUE, À UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO SEU RECURSO DE APELAÇÃO, MANTENDO A SENTENÇA QUE DECLAROU A RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÕES IDEAIS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA, DETERMINOU A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS EM PARCELA ÚNICA, CONDENOU-A AO PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL INVERTIDA DE 20% E FIXOU OS JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO.
2. DEDUZ A EMBARGANTE OS SEGUINTES PEDIDOS: (A) O SUPRIMENTO DE OMISSÃO QUANTO À INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, SUSTENTANDO SEREM OS ADQUIRENTES INVESTIDORES, E NÃO CONSUMIDORES, POR HAVEREM ADQUIRIDO COTAS COM FINALIDADE DE LOCAÇÃO A TERCEIROS; (B) O SUPRIMENTO DE OMISSÃO QUANTO À APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018 E À VALIDADE DA RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS, COM ESTEIO NO ARTIGO 67-A, § 5º, DA LEI Nº 4.591/1964 E NA AVERBAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NA MATRÍCULA MATRIZ; E (C) O PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA PARA FINS DE ACESSO ÀS INSTÂNCIAS SUPERIORES.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
3. A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM DEFINIR SE O ACÓRDÃO EMBARGADO INCORREU EM OMISSÃO QUANTO AOS DOIS EIXOS SUSCITADOS -- INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E INCIDÊNCIA DA LEI DO DISTRATO --, OU SE, AO CONTRÁRIO, AMBAS AS TESES FORAM EXPRESSAMENTE ENFRENTADAS E DECIDIDAS, TRADUZINDO AS ALEGAÇÕES MERO INCONFORMISMO COM O RESULTADO, VEICULADO SOB A FORMA DE PEDIDO DE INTEGRAÇÃO.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
4. NÃO SE VERIFICAM OS VÍCIOS DO ARTIGO 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, QUE SE DESTINA EXCLUSIVAMENTE A SANAR OMISSÃO, OBSCURIDADE, CONTRADIÇÃO OU ERRO MATERIAL, NÃO CONSTITUINDO VIA IDÔNEA À REDISCUSSÃO DO MÉRITO.
5. NÃO HÁ OMISSÃO QUANTO À APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. A MATÉRIA FOI ENFRENTADA EM TÓPICO PRÓPRIO DO VOTO CONDUTOR, QUE ASSENTOU FIGURAREM OS ADQUIRENTES COMO DESTINATÁRIOS FINAIS DO PRODUTO (ART. 2º DO CDC) E ATUAR A EMBARGANTE PROFISSIONALMENTE NO RAMO DE INCORPORAÇÃO E ESTRUTURAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS COM APELO TURÍSTICO (ART. 3º DO CDC), CONSIGNANDO EXPRESSAMENTE QUE A CIRCUNSTÂNCIA DE A MULTIPROPRIEDADE PERMITIR A CESSÃO EVENTUAL DE PERÍODOS DE FRUIÇÃO NÃO DESVIRTUA A NATUREZA CONSUMERISTA DO CONTRATO, MORMENTE DIANTE DA HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA DOS ADQUIRENTES PERANTE O MODELO DE CONTRATAÇÃO POR ADESÃO PADRONIZADA.
6. TAMPOUCO HÁ OMISSÃO QUANTO À LEI DO DISTRATO. O ACÓRDÃO DEDICOU TÓPICO AUTÔNOMO À MATÉRIA, ASSENTANDO QUE A DISCIPLINA LEGAL DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E AS REGRAS DE RETENÇÃO PERCENTUAL INSERIDAS PELA LEI Nº 13.786/2018 DESTINAM-SE EXCLUSIVAMENTE ÀS HIPÓTESES DE RESILIÇÃO UNILATERAL IMOTIVADA POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE OU DE RESOLUÇÃO DECORRENTE DE SEU INADIMPLEMENTO FINANCEIRO CULPOSO.
7. A PREMISSA FÁTICA SOBRE A QUAL SE ASSENTA A TESE RECURSAL FOI EXPRESSAMENTE REPELIDA NO JULGADO: NÃO HOUVE DESISTÊNCIA IMOTIVADA DOS COMPRADORES, MAS RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DA INCORPORADORA, QUE, MESMO APÓS RECEBER A INTEGRALIDADE DO PREÇO, NÃO PROMOVEU A INDIVIDUALIZAÇÃO DAS MATRÍCULAS DE CADA FRAÇÃO TEMPORAL, OBRIGAÇÃO LEGAL INAFASTÁVEL DO ARTIGO 176, § 10, DA LEI Nº 6.015/1973. FALTA À TESE, PORTANTO, O PRÓPRIO PRESSUPOSTO FÁTICO DE INCIDÊNCIA.
8. O PRECEDENTE INVOCADO PELA EMBARGANTE (RESP Nº 2.055.691/SP) VERSA SOBRE VALIDADE DE CLÁUSULA DE RETENÇÃO EM HIPÓTESE DE DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE, SITUAÇÃO DIVERSA DA RESOLUÇÃO POR CULPA DO FORNECEDOR, DE SORTE QUE A SUA NÃO APLICAÇÃO DECORRE DE DISTINÇÃO FÁTICA, E NÃO DE OMISSÃO.
9. O DEVER CONSTITUCIONAL DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO IMPÕE AO JULGADOR O ENFRENTAMENTO INDIVIDUALIZADO DE CADA ARGUMENTO OU PRECEDENTE INVOCADO, BASTANDO A EXPOSIÇÃO DE FUNDAMENTOS SUFICIENTES AO DESLINDE DA CONTROVÉRSIA (ART. 489, § 1º, INCISO IV, DO CPC; TEMA 339 DO STF), SENDO CERTO QUE A CONTRARIEDADE AO INTERESSE DA PARTE NÃO CONFIGURA NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
10. CONSIDERAM-SE PREQUESTIONADOS, PARA TODOS OS FINS, OS DISPOSITIVOS LEGAIS INVOCADOS, NOS TERMOS DO ART. 1.025 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, AFASTANDO-SE A MULTA DO ART. 1.026, § 2º, ANTE O PROPÓSITO DE PREQUESTIONAMENTO (SÚMULA 98 DO STJ).
IV. DISPOSITIVO E TESE:
11. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS, COM PREQUESTIONAMENTO EXPLÍCITO E SEM IMPOSIÇÃO DE MULTA. TESES DE JULGAMENTO: "1. NÃO CONFIGURA OMISSÃO O ACÓRDÃO QUE ENFRENTA EXPRESSAMENTE, EM TÓPICOS PRÓPRIOS, AS TESES DE INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DE INCIDÊNCIA DA LEI DO DISTRATO, AINDA QUE EM SENTIDO CONTRÁRIO AO PRETENDIDO PELA PARTE. 2. A DISCIPLINA DAS RETENÇÕES DA LEI Nº 13.786/2018 PRESSUPÕE RESILIÇÃO UNILATERAL IMOTIVADA OU INADIMPLEMENTO CULPOSO DO ADQUIRENTE, NÃO INCIDINDO QUANDO A RESOLUÇÃO DECORRE DE CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA, DE SORTE QUE A SUA INAPLICAÇÃO DECORRE DE AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO FÁTICO, E NÃO DE OMISSÃO DO JULGADO."
LEGISLAÇÃO CITADA: CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 2º; 3º; 6º, INCISO VIII; E 51. LEI Nº 6.015/1973, ART. 176, § 10. LEI Nº 4.591/1964, ART. 67-A, § 5º. LEI Nº 13.786/2018. CÓDIGO CIVIL, ARTS. 405 E 475. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, ARTS. 489, § 1º, INCISO IV; 1.022; 1.023, § 2º; 1.025; E 1.026, § 2º.
JURISPRUDÊNCIA CITADA: SÚMULAS 98 E 543 DO STJ; SÚMULAS 2 E 160 DO TJSP; STJ, TEMA REPETITIVO Nº 971 (RESP Nº 1.614.721/DF); STF, TEMA 339 (AI Nº 791.292 QO-RG); STF, MS Nº 26.163, REL.ª MIN.ª CÁRMEN LÚCIA, J. 24/04/2008; TJSP, EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL Nº 2144091-18.2024.8.26.0000, REL. DES. DONEGÁ MORANDINI, 3ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, J. 30/07/2024.