AcórdãoTJSP4014258-30.2025.8.26.0564
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. LUCROS CESSANTES NÃO PRESUMIDOS NA PRETENSÃO RESOLUTÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. APELAÇÃO INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE, CONFIRMANDO A TUTELA DE URGÊNCIA, RESOLVEU COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA POR CULPA DAS FORNECEDORAS, DETERMINOU A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM, E CONDENOU AS RÉS AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES CORRESPONDENTES A 0,5% DO PREÇO ATUALIZADO DO IMÓVEL POR MÊS DE ATRASO, AFASTADA A INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
2. AS APELANTES PRETENDEM O RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DE UMA DAS CORRÉS E A ATRIBUIÇÃO DO ATRASO AOS EFEITOS DA PANDEMIA. SUBSIDIARIAMENTE, POSTULAM A RETENÇÃO DE 50%, OU AO MENOS 10%, DOS VALORES PAGOS, A EXCLUSÃO DOS LUCROS CESSANTES E O AFASTAMENTO DA RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. HÁ QUATRO QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) SABER SE A CORRÉ INDICADA COMO INTEGRANTE DA CADEIA DE FORNECIMENTO POSSUI LEGITIMIDADE PASSIVA; (II) SABER SE OS EFEITOS DA PANDEMIA AFASTAM A RESPONSABILIDADE PELO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO; (III) SABER SE A RESOLUÇÃO AUTORIZA A RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM; E (IV) SABER SE, DIANTE DA OPÇÃO PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO, SÃO DEVIDOS LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A LEGITIMIDADE PASSIVA DEVE SER EXAMINADA CONFORME A TEORIA DA ASSERÇÃO. A CORRÉ FOI INDICADA COMO INTEGRANTE DA CADEIA DE FORNECIMENTO E PARTICIPANTE DA INCORPORAÇÃO, CONSTRUÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO, CIRCUNSTÂNCIAS SUFICIENTES PARA SUA PERMANÊNCIA NO POLO PASSIVO.
5. A INVOCAÇÃO GENÉRICA DOS EFEITOS DA PANDEMIA NÃO DEMONSTRA NEXO CAUSAL ENTRE O EVENTO SANITÁRIO E O ATRASO VERIFICADO DEPOIS DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. O COMPROMISSO FOI CELEBRADO EM 2023, QUANDO OS IMPACTOS DA PANDEMIA JÁ ERAM CONHECIDOS, E NÃO FOI PRODUZIDA PROVA INDIVIDUALIZADA DE PARALISAÇÃO, ATO ESTATAL, FALTA DE INSUMOS OU OUTRA CIRCUNSTÂNCIA EXTERNA QUE TENHA IMPOSSIBILITADO O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO.
6. CARACTERIZADO O ATRASO IMPUTÁVEL ÀS FORNECEDORAS, A RESOLUÇÃO CONTRATUAL ENSEJA A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES, SEM RETENÇÃO. A RESTITUIÇÃO COMPREENDE TAMBÉM A COMISSÃO DE CORRETAGEM, POR SE TRATAR DE QUANTIA DESEMBOLSADA EM RAZÃO DO NEGÓCIO RESOLVIDO POR INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA.
7. O PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS ABRANGE A COMISSÃO DE CORRETAGEM, AINDA QUE ESSA PARCELA NÃO TENHA SIDO INDIVIDUALIZADA NO DEMONSTRATIVO FINANCEIRO DA INCORPORADORA. NÃO HÁ JULGAMENTO EXTRA PETITA, POIS A SENTENÇA PERMANECEU DENTRO DOS LIMITES DA PRETENSÃO DE RECOMPOSIÇÃO INTEGRAL DA SITUAÇÃO PATRIMONIAL ANTERIOR À CONTRATAÇÃO.
8. A OPÇÃO PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO IMPEDE A PRESUNÇÃO DOS LUCROS CESSANTES CORRESPONDENTES AOS RENDIMENTOS QUE DECORRERIAM DA UTILIZAÇÃO OU LOCAÇÃO DO IMÓVEL. NESSA SITUAÇÃO, CABE AO ADQUIRENTE DEMONSTRAR PREJUÍZO CONCRETO RELACIONADO AO INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO. AUSENTE PROVA ESPECÍFICA, A CONDENAÇÃO POR LUCROS CESSANTES DEVE SER EXCLUÍDA.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO APENAS PARA EXCLUIR A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES, MANTIDAS A RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DAS FORNECEDORAS E A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.
TESE DE JULGAMENTO: "1. A ALEGAÇÃO GENÉRICA DOS EFEITOS DA PANDEMIA NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA QUANDO AUSENTE PROVA DO NEXO CAUSAL ENTRE O EVENTO E O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. 2. RESOLVIDO O COMPROMISSO POR INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA, TODOS OS VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES DEVEM SER RESTITUÍDOS INTEGRALMENTE, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. 3. O PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS COMPREENDE A COMISSÃO DE CORRETAGEM DESEMBOLSADA EM DECORRÊNCIA DO NEGÓCIO. 4. NA PRETENSÃO RESOLUTÓRIA, OS LUCROS CESSANTES NÃO SÃO PRESUMIDOS E DEPENDEM DA DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO CONCRETO RELACIONADO AO INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO."
DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS:
CC, ARTS. 182, 393 E 475; CDC, ARTS. 7.º, PARÁGRAFO ÚNICO, E 25, § 1.º; LEI N.º 4.591/1964, ARTS. 43-A, § 1.º, E 67-A; CPC, ARTS. 85 E 86.
JURISPRUDÊNCIA CITADA:
TJSP, APELAÇÃO CÍVEL 1076502-20.2024.8.26.0002, REL. COELHO MENDES, 10ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, J. 19/06/2026.
TJSP, APELAÇÃO CÍVEL 1014189-53.2023.8.26.0068, REL. ELCIO TRUJILLO, 10ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, J. 13/03/2026.
TJSP, APELAÇÃO CÍVEL 1003219-79.2023.8.26.0363, REL. COELHO MENDES, 10ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, J. 20/05/2025.