AcórdãoTJSP1026537-66.2024.8.26.0554
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO PARCIAL MEDIANTE RECURSOS DO FGTS. UTILIZAÇÃO INVIABILIZADA POR AQUISIÇÃO ANTERIOR DO IMÓVEL COM RECURSOS DO FUNDO. DEVER DE INFORMAÇÃO DA VENDEDORA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO DO PRINCIPAL ANTES DO AJUIZAMENTO. EQUIVALENTE DEVIDO PELA RECEBEDORA. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA LIMITADA À FALHA INERENTE AO SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO. TEMA 1.173 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOR À INTERMEDIADORA A CONSEQUÊNCIA CONTRATUAL DO ART. 418, INCISO II, DO CÓDIGO CIVIL, POR NÃO TER RECEBIDO AS ARRAS NEM INTEGRADO O CONTRATO PRINCIPAL. RECURSO DA VENDEDORA DESPROVIDO. RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. APELAÇÕES INTERPOSTAS CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, DECLAROU INEXIGÍVEIS MULTAS E COBRANÇAS CONTRATUAIS E CONDENOU SOLIDARIAMENTE A PROMITENTE VENDEDORA E A IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA AO PAGAMENTO DE R$ 18.000,00, CORRESPONDENTE AO EQUIVALENTE DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS JÁ RESTITUÍDAS DE FORMA SIMPLES AOS COMPRADORES.
2. A PROMITENTE VENDEDORA SUSTENTA QUE A VERIFICAÇÃO DA POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DO FGTS INTEGRAVA EXCLUSIVAMENTE O SERVIÇO DE CORRETAGEM, QUE NÃO OMITIU INFORMAÇÃO CONHECIDA, QUE RESTITUIU INTEGRALMENTE O VALOR RECEBIDO ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO E QUE NÃO HOUVE INEXECUÇÃO CONTRATUAL A ELA IMPUTÁVEL. A IMOBILIÁRIA AFIRMA SUA ILEGITIMIDADE PASSIVA E, NO MÉRITO, SUSTENTA QUE NÃO RECEBEU AS ARRAS, NÃO INTEGROU O CONTRATO DE COMPRA E VENDA E NÃO PODE RESPONDER PELA CONSEQUÊNCIA PREVISTA NO ART. 418, INCISO II, DO CÓDIGO CIVIL.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. HÁ QUATRO QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) SABER SE A IMOBILIÁRIA POSSUI LEGITIMIDADE PARA RESPONDER POR FALHA INFORMACIONAL RELACIONADA À ATIVIDADE DE INTERMEDIAÇÃO; (II) SABER SE A PROMITENTE VENDEDORA DESCUMPRIU DEVER DE INFORMAÇÃO AO CELEBRAR CONTRATO QUE PREVIA EXPRESSAMENTE O EMPREGO DE RECURSOS DO FGTS SEM ADVERTIR SOBRE CIRCUNSTÂNCIA RELATIVA AO PRÓPRIO IMÓVEL QUE INVIABILIZAVA ESSA FORMA DE PAGAMENTO; (III) SABER SE O VALOR INICIAL DE R$ 18.000,00 POSSUI NATUREZA DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E SE É DEVIDO O EQUIVALENTE PREVISTO NO ART. 418, INCISO II, DO CÓDIGO CIVIL; E (IV) SABER SE A IMOBILIÁRIA, QUE NÃO RECEBEU AS ARRAS NEM INTEGROU O CONTRATO PRINCIPAL, RESPONDE SOLIDARIAMENTE PELO EQUIVALENTE ADICIONAL.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A LEGITIMIDADE PASSIVA É AFERIDA DE ACORDO COM AS AFIRMAÇÕES CONTIDAS NA PETIÇÃO INICIAL. A ATRIBUIÇÃO À IMOBILIÁRIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS À VIABILIDADE DO NEGÓCIO É SUFICIENTE PARA JUSTIFICAR SUA PERMANÊNCIA NA RELAÇÃO PROCESSUAL, SEM PREJUÍZO DO EXAME DA EFETIVA RESPONSABILIDADE NO MÉRITO.
5. O TEMA 1.173 DO STJ AFASTA, EM REGRA, A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR POR DESCUMPRIMENTO, PELA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, DE OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. O PRECEDENTE NÃO EXCLUI A RESPONSABILIDADE POR FALHAS INERENTES AO PRÓPRIO SERVIÇO DE CORRETAGEM, DISCIPLINADO PELOS ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL.
6. A IMOBILIÁRIA PARTICIPOU ATIVAMENTE DA APROXIMAÇÃO DAS PARTES E DA CONDUÇÃO DOCUMENTAL E FINANCEIRA DA OPERAÇÃO. A VERIFICAÇÃO DA COMPATIBILIDADE ENTRE AS CONDIÇÕES OSTENSIVAS DO IMÓVEL E A FORMA DE PAGAMENTO EXPRESSAMENTE PRETENDIDA PELOS COMPRADORES INSERIA-SE NO DEVER PROFISSIONAL DE DILIGÊNCIA E INFORMAÇÃO. A CIRCUNSTÂNCIA CARACTERIZA FALHA NO SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO, MAS NÃO TRANSFORMA A CORRETORA EM PARTE DO CONTRATO PRINCIPAL NEM A TORNA RECEBEDORA DAS ARRAS.
7. A PROMITENTE VENDEDORA CELEBROU CONTRATO NO QUAL CONSTOU EXPRESSAMENTE QUE R$ 82.000,00 DO PREÇO SERIAM PAGOS MEDIANTE RECURSOS DO FGTS. A UTILIZAÇÃO DO FUNDO NÃO CONSTITUÍA SIMPLES PREFERÊNCIA PESSOAL DOS COMPRADORES, MAS ELEMENTO INTEGRANTE DA ESTRUTURA FINANCEIRA CONTRATUALMENTE ESTIPULADA. CABIA À VENDEDORA INFORMAR CIRCUNSTÂNCIA RELATIVA AO HISTÓRICO REGISTRAL DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE COMPROMETIA A FORMA DE PAGAMENTO PREVISTA NO INSTRUMENTO.
8. A PUBLICIDADE DA MATRÍCULA NÃO AFASTA O DEVER DE INFORMAÇÃO. NÃO ERA EXIGÍVEL DOS CONSUMIDORES, VULNERÁVEIS DO PONTO DE VISTA TÉCNICO E INFORMACIONAL, QUE EXTRAÍSSEM DO REGISTRO DA AQUISIÇÃO ANTERIOR COM RECURSOS VINCULADOS TODAS AS CONSEQUÊNCIAS ADMINISTRATIVAS TEMPORAIS INCIDENTES SOBRE NOVA OPERAÇÃO.
9. O PAGAMENTO INICIAL DE R$ 18.000,00 CONFIRMOU A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO E ASSEGUROU SUA EXECUÇÃO, ASSUMINDO NATUREZA DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS, EMBORA O INSTRUMENTO TAMBÉM PREVISSE SEU REEMBOLSO NA ASSINATURA DO FINANCIAMENTO. A POSTERIOR DEVOLUÇÃO SIMPLES DO PRINCIPAL NÃO EXTINGUIU O DIREITO AO EQUIVALENTE DEVIDO EM RAZÃO DA INEXECUÇÃO IMPUTÁVEL À PARTE QUE RECEBEU AS ARRAS.
10. A PROMITENTE VENDEDORA RECEBEU O VALOR E O RESTITUIU ANTES DO AJUIZAMENTO. A DEVOLUÇÃO DEMONSTRA A INEXISTÊNCIA DE RETENÇÃO DO PRINCIPAL, MAS NÃO AFASTA A CONSEQUÊNCIA PREVISTA NO ART. 418, INCISO II, DO CÓDIGO CIVIL, POIS PERMANECEU DEVIDO O EQUIVALENTE ADICIONAL. A SENTENÇA LIMITOU A CONDENAÇÃO A R$ 18.000,00 E NÃO DETERMINOU NOVO PAGAMENTO DO PRINCIPAL JÁ RESTITUÍDO.
11. A OBRIGAÇÃO DE DEVOLVER AS ARRAS ACRESCIDAS DO EQUIVALENTE RECAI SOBRE QUEM AS RECEBEU E DEU CAUSA À INEXECUÇÃO. A JURISPRUDÊNCIA DO STJ EXIGE INEXECUÇÃO IMPUTÁVEL À PARTE RECEBEDORA PARA INCIDÊNCIA DA CONSEQUÊNCIA LEGAL, CONFORME O RESP N.º 1.927.986/DF, REL. MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, J. 22.6.2021, DJE 25.6.2021.
12. A SOLIDARIEDADE CONSUMERISTA PELA REPARAÇÃO DOS DANOS DECORRENTES DE SERVIÇO DEFEITUOSO NÃO PERMITE ESTENDER À IMOBILIÁRIA, QUE NÃO RECEBEU O SINAL E NÃO FIGUROU COMO CONTRATANTE, SANÇÃO CONTRATUAL RESERVADA PELO ART. 418, INCISO II, DO CÓDIGO CIVIL À PARTE RECEBEDORA DAS ARRAS. COMO NÃO FORAM RECONHECIDOS DANOS MORAIS OU MATERIAIS AUTÔNOMOS, OS PEDIDOS CONDENATÓRIOS FORMULADOS CONTRA A INTERMEDIADORA SÃO IMPROCEDENTES.
13. O PROVIMENTO DO RECURSO DA IMOBILIÁRIA EXIGE A REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA APENAS NA RELAÇÃO PROCESSUAL ESTABELECIDA ENTRE ELA E OS AUTORES. MANTÊM-SE OS HONORÁRIOS FIXADOS NA ORIGEM EM FAVOR DE SEU ADVOGADO, PORQUE CORRESPONDEM AO PROVEITO ECONÔMICO CONTROVERTIDO E NÃO HOUVE FUNDAMENTO SUFICIENTE PARA ELEVAÇÃO. FICAM AFASTADAS, QUANTO À IMOBILIÁRIA, AS OBRIGAÇÕES SUCUMBENCIAIS IMPOSTAS EM FAVOR DOS AUTORES.
14. O DESPROVIMENTO INTEGRAL DA APELAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA AUTORIZA A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DEVIDOS AO ADVOGADO DOS AUTORES DE 10% PARA 15% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CONDENAÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 85, § 11, DO CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
15. RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA DESPROVIDO. RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS CONTRA ELA, AFASTANDO SUA CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA AO PAGAMENTO DO EQUIVALENTE DAS ARRAS E OS ENCARGOS SUCUMBENCIAIS QUE LHE FORAM IMPOSTOS EM FAVOR DOS AUTORES.
TESE DE JULGAMENTO: "1. A PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE PAGAMENTO PARCIAL DO PREÇO MEDIANTE RECURSOS DO FGTS IMPÕE À PROMITENTE VENDEDORA O DEVER DE INFORMAR CIRCUNSTÂNCIA RELATIVA AO PRÓPRIO IMÓVEL QUE INVIABILIZE ESSA FORMA DE PAGAMENTO. 2. A CORRETORA RESPONDE PELAS FALHAS INFORMACIONAIS INERENTES AO SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO, MAS, SE NÃO RECEBEU AS ARRAS NEM INTEGROU O CONTRATO PRINCIPAL, NÃO SE LHE ESTENDE A CONSEQUÊNCIA CONTRATUAL PREVISTA NO ART. 418, INCISO II, DO CÓDIGO CIVIL."
LEGISLAÇÃO CITADA: ARTS. 417, 418, INCISO II, 422, 475, 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL; ARTS. 6.º, INCISO III, 7.º, PARÁGRAFO ÚNICO, 14 E 25, § 1.º, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR; ARTS. 85, §§ 2.º E 11, E 487, INCISO I, DO CPC.
JURISPRUDÊNCIA CITADA: STJ, TEMA 1.173; STJ, RESP N.º 1.927.986/DF, REL. MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, J. 22.6.2021, DJE 25.6.2021.